Критерии отбора управителя многоквартирного дома или управляющей компании

24.01.2017

Критерии отбора управителя многоквартирного дома или управляющей компании

К выбору управителя дома (управляющей компании) следует подходить так же ответственно, как и к выбору спутника жизни. Ведь от работы управителя (управляющей компании) будет во многом зависеть качество и комфорт вашей жизни в течение по крайней мере  следующего года, а возможно и дольше. Так на что же надо обращать внимание в первую очередь?

Рекомендуем вам зарегистрироваться в сервисе nashkvartal.org.ua, для того чтобы быть в курсе важных новостей про ОСМД, ЖКХ и о вопросах недвижимости. После регистрации вам станет доступным широкий функционал — это и оплата услуг, и форум вашего дома и другие возможности.

РЕГИСТРАЦИЯ

Несмотря на отсутствие нормативного урегулирования в этом вопросе, есть ряд основных моментов, на которые жителям следует обращать внимание при выборе управителя дома (управляющей компании).

Во-первых, опыт работы управителя (управляющей компании).

Учитывая отсутствие сертификации и аттестации данного вида деятельности, сегодня любой может называть себя управителем. Во избежание махинаций и мошенничества, узнав название управляющей компании, проверьте, существует ли такая организация на самом деле. Для этого необходимо проверить ее учредительные документы — получить сведения из Единого государственного реестра юридических лиц или запросить такую ​​выписку у представителей компании. Также можно поинтересоваться в каком банке у управляющей компании открыт счет, потому что это напрямую касается как удобства жителей по оплате жилищно-коммунальных услуг, так и стабильности обслуживающего банка.

Необходимо узнать, как давно управляющая компания работает на рынке жилищно-коммунальных услуг, когда и где (в каком городе) компания зарегистрирована.

Если управляющая компания создана недавно, необходимо поинтересоваться ее учредителями: имеют ли они (юридические или физические лица — учредители компании) опыт деятельности в сфере жилищно-коммунального хозяйства, и как давно работают на этом рынке.

Желательно не выбирать совершенно новые компании, которые еще не имеют налаженных процессов управления, не обзавелись нужными связями и опытом в сфере их деятельности, не имеют достаточного количества клиентов и отзывов. Оптимально выбирать компанию, работающую не менее 1-5 лет в сфере управления многоквартирными домами, и которая имеет историю деятельности (собственную или учредителей).

Не менее важным является определение качества работы управителя многоквартирным домом, наличие отзывов, благодарностей и рекомендаций. Это дополнительно подтвердит профессионализм и качество работы управляющей компании и ее сотрудников.

А также дополнительно можно пообщаться с клиентами управляющей компании (жителями домов, юридическими лицами, представителями органов местного самоуправления).

Во-вторых, материально-техническое обеспечение управителя, управляющей компании.

Необходимо знать какой материально-технической базой располагает управляющая компания. Ведь от этого напрямую зависит как качественно и своевременно будут решаться вопросы по вашему дому. Это касается как производственной базы (транспортные средства, оборудование, инструменты, инвентарь), так и общехозяйственного пользования (компьютерная и оргтехника, средства связи, программное обеспечение, помещение — ведь жители будут приходить в компанию на личные приемы, за справками, на сверку расчетов и т.п.).

Следует поинтересоваться как удобно будет организована обратная связь жителей с компанией, как компания будет отчитываться, предоставлять информацию и какие для этого есть организационно-технические средства в распоряжении компании (современные методы и подходы, интернет-ресурсы, программные комплексы и т.д.).

Важно также как будет организована аварийно-диспетчерская служба. Будет ли она круглосуточная и достаточно ли у компании ресурсов для оперативного реагирования на аварийные ситуации.

В-третьих, ценовое предложение и перечень услуг.

Необходимо точно знать, какие услуги и по какой цене вам будут предоставляться. Цена на услугу управления многоквартирным домом является договорной ценой, в ее состав входят:

— вознаграждение управителя многоквартирного дома (администрирование, управление производственно-хозяйственными процессами, клиентское обслуживание и т.п.);

— услуги по содержанию домов и придомовых территорий (в соответствии с предложенным компанией перечнем, но с обязательным включением минимального перечня услуг, установленного уполномоченным органом государственной власти).

Работы капитального характера, энергосбережения дома и т.д. могут осуществляться по отдельным договорам.

Следует внимательно ознакомиться с ценовым предложением компании. Например, нельзя сказать 2,00 гривны за 1 м2 это много или мало. Следует понимать какой перечень услуг входит в эту цену. Перечень услуг и размер расходов на текущее обслуживание и ремонт зависит от наличия инженерно-технического оборудования каждого конкретного дома и его технического состояния, и является сугубо индивидуальным для каждого отдельного дома.

При рассмотрении ценового предложения жителям не следует руководствоваться соблазном минимизировать все расходы, отказавшись от важных составляющих, ведь от этого зависит поддержание конструктивов, коммуникаций и сетей дома в исправном и безопасном состоянии, и как следствие, комфорт и безопасность жильцов. А также это будет влиять и на качество работы самой управляющей компании. При этом следует помнить, что ценовое предложение управляющей компании должно быть обоснованным.

Наряду с предложением текущего обслуживания и содержания дома, профессиональный управитель дома также предложит план перспективного развития многоквартирного дома. В таком плане должно быть прописано какие именно работы капитального характера планируется сделать по дому (капитальный ремонт кровли, замена внутридомовых сетей, установка приборов учета, мероприятия по энергосбережению и т.п.) и какой эффект это даст жителям.

Вообще, учитывая, что цена на услугу управления — это договорная цена, в ее состав могут быть включены также и другие услуги по желанию жителей услуги консьержа, обслуживание домофонов, услуги охраны и тому подобное. Но надо понимать, что и стоимость услуг управляющей компании в таком случае возрастет соответственно.

В-четвертых, наличие и квалификация персонала управителя.

Услуга по управлению многоквартирным домом не требует специальных лицензий или сертификатов. Однако отдельные составляющие услуги по содержанию дома подлежат получению специальных разрешений на работы. К таким услугам, например, относятся: обслуживание лифтов, прочистка дымовых и вентиляционных каналов, работы на высоте и тому подобное. Таким образом управитель дома (управляющая компания) должны получить соответствующие разрешения для осуществления таких работ собственными силами, или привлечь на их выполнение специализированные предприятия.

В то же время, большинство работ компании выполняют собственными силами. Поэтому в составе управляющей компании обязательно должны быть работники, имеющие необходимые знания и опыт для обеспечения предоставления качественных услуг. Работники должны пройти  обучение или курсы повышения квалификации, иметь соответствующие разряды и допуски к работам повышенной опасности. Это тот пункт, на котором много управителей экономят, но жителям такая экономия выходит «боком», потому что без квалифицированного персонала или работы выполняются некачественно, или приходится долго ждать, пока появится квалифицированный работник.

Также следует поинтересоваться опытом работы руководства компании: директора, главного инженера. Какое у них образование и какой опыт работы в жилищно-коммунальном хозяйстве.

Ну и, наконец, можно просто пообщаться с сотрудниками компании по телефону или лично. Насколько приятно общение, вежливая ли и корректная форма общения, как долго приходится ждать ответа на вопрос — именно эти впечатления позволят убедиться, что в управляющей компании внимательно относятся к потребностям клиентов, желающих идти на сотрудничество.

В-пятых, финансовая состоятельность управителя или управляющей компании.

Важно понимать достаточно ли у управителя многоквартирного дома ресурсов для обеспечения предоставления услуг — ведь первый месяц компания в большинстве случаев будет вынуждена оказывать услуги за счет собственных резервов, так как только после месяца предоставления услуг жителям выставляются счета на оплату. Однако если в договоре с жителями предусмотрена предоплата (авансовый платеж), то данный вопрос не принципиален.

Кроме того, следует понимать финансовую историю компании, а именно: есть ли у управляющей компании задолженность по уплате налогов, сборов и других обязательных платежей в бюджет, задолженность по выплате заработной платы работникам, отсутствие просроченных выплат по банковским кредитам и тому подобное.

Также можно поинтересоваться информацией об отсутствии возбужденных дел о банкротстве в отношении управляющей компании.

И напоследок — после получения информации об управителе многоквартирного дома, жителям следует внимательно ознакомиться с предложенным управителем или управляющей компанией договором. Он должен соответствовать типовому, утвержденном КМУ. В договоре должны быть четко указаны права и обязанности управителя дома, жителей, цена, ответственность за невыполнение условий договора и условия досрочного расторжения договора.

Срок договора на управление составляет 1 год. Если работа управителя вполне удовлетворяет жителей — договор автоматически пролонгируется на следующий календарный год. Если нет — жители могут выбрать нового управителя дома в любое время.

Следует помнить, что выбор управителя дома (управляющей компании) должен быть одобрен совладельцами дома, и решение об этом зафиксировано в протоколе общего собрания совладельцев.