Критерії відбору управителя багатоквартирного будинку або керуючої компанії

23.02.2017

Критерії відбору управителя багатоквартирного будинку або керуючої компанії

До вибору управителя будинку (керуючої компанії) слід підходити так само відповідально, як і до вибору супутника життя. Адже від роботи управителя (керуючої компанії) буде багато в чому залежати якість і комфорт вашому житті протягом принаймні наступного року, а можливо і довше. Так на що ж треба звертати увагу в першу чергу?

Рекомендуємо вам зареєструватися в сервісі nashkvartal.org.ua, для того щоб бути в курсі важливих новин про ОСББ , ЖКГ і про питання нерухомості. Після реєстрації вам стане доступним широкий функціонал – це і оплата послуг, і форум вашого будинку і інші можливості.

РЕЄСТРАЦІЯ

Незважаючи на відсутність нормативного врегулювання в цьому питанні, є ряд основних моментів, на які жителям слід звертати увагу при виборі управителя будинку (керуючої компанії).

По-перше, досвід роботи управителя (керуючої компанії).

З огляду на відсутність сертифікації і атестації даного виду діяльності, сьогодні будь-хто може називати себе управителем. Щоб уникнути махінацій і шахрайства, дізнавшись назву керуючої компанії, перевірте, чи існує така організація насправді. Для цього необхідно перевірити її установчі документи – отримати відомості з Єдиного державного реєстру юридичних осіб або запитати таку виписку у представників компанії. Також можна поцікавитися в якому банку у керуючої компанії відкритий рахунок, тому що це безпосередньо стосується як зручності жителів з оплати житлово-комунальних послуг, так і стабільності обслуговуючого банку.

Необхідно дізнатися, як давно керуюча компанія працює на ринку житлово-комунальних послуг, коли і де (в якому місті) компанія зареєстрована.

Якщо керуюча компанія створена недавно, необхідно поцікавитися її засновниками: чи мають вони (юридичні або фізичні особи – засновники компанії) досвід діяльності в сфері житлово-комунального господарства, і як давно працюють на цьому ринку.

Бажано не вибирати зовсім нові компанії, які ще не мають налагоджених процесів управління, не обзавелися потрібними зв’язками і досвідом в сфері їх діяльності, не мають достатньої кількості клієнтів і відгуків. Оптимально вибирати компанію, що працює не менше 1-5 років в сфері управління багатоквартирними будинками, і яка має історію діяльності (власну або засновників).

Не менш важливим є визначення якості роботи управителя багатоквартирним будинком, наявність відгуків, подяк і рекомендацій. Це додатково підтвердить професіоналізм і якість роботи управляючої компанії та її співробітників.

А також додатково можна поспілкуватися з клієнтами компанії, що управляє (жителями будинків, юридичними особами, представниками органів місцевого самоврядування).

По-друге, матеріально-технічне забезпечення управителя, керуючої компанії.

Необхідно знати який матеріально-технічною базою має керуюча компанія. Адже від цього безпосередньо залежить як якісно і своєчасно будуть вирішуватися питання по вашому будинку. Це стосується як виробничої бази (транспортні засоби, обладнання, інструменти, інвентар), так і загальногосподарського користування (комп’ютерна та оргтехніка, засоби зв’язку, програмне забезпечення, приміщення – адже мешканці будуть приходити в компанію на особисті прийоми, за довідками, на звірку розрахунків і тощо.).

Слід поцікавитися як зручно буде організований зворотний зв’язок жителів з компанією, як компанія буде звітувати, надавати інформацію та які для цього є організаційно-технічні засоби в розпорядженні компанії (сучасні методи і підходи, інтернет-ресурси, програмні комплекси і т.д.).

Важливо також як буде організована аварійно-диспетчерська служба. Чи буде вона цілодобова і чи достатньо у компанії ресурсів для оперативного реагування на аварійні ситуації.

По-третє, цінова пропозиція і перелік послуг.

Необхідно точно знати, які послуги і за якою ціною вам будуть надаватися. Ціна на послугу управління багатоквартирним будинком є ​​договірною ціною, в її склад входять:

– винагороду управителя багатоквартирного будинку (адміністрування, управління виробничо-господарськими процесами, клієнтське обслуговування тощо.);

– послуги з утримання будинків і прибудинкових територій (відповідно до запропонованого компанією переліком, але з обов’язковим включенням мінімального переліку послуг, встановленого уповноваженим органом державної влади).

Роботи капітального характеру, енергозбереження будинку і т.д. можуть здійснюватися за окремими договорами.

Слід уважно ознайомитися з ціновою пропозицією компанії. Наприклад, не можна сказати 2,00 гривні за 1 м2 це багато чи мало. Слід розуміти який перелік послуг входить в цю ціну. Перелік послуг і розмір витрат на поточне обслуговування та ремонт залежить від наявності інженерно-технічного обладнання кожного конкретного будинку і його технічного стану, і є суто індивідуальним для кожного окремого будинку.

При розгляді цінової пропозиції жителям не слід керуватися спокусою мінімізувати всі витрати, відмовившись від важливих складових, адже від цього залежить підтримка конструктивів, комунікацій та мереж будинку в справному та безпечному стані, і як наслідок, комфорт і безпеку мешканців. А також це буде впливати і на якість роботи самої управляючої компанії. При цьому слід пам’ятати, що цінова пропозиція керуючої компанії має бути обґрунтованим.

Поряд з пропозицією поточного обслуговування і утримання будинку, професійний управитель будинку також запропонує план перспективного розвитку багатоквартирного будинку. У такому плані має бути прописано які саме роботи капітального характеру планується зробити по дому (капітальний ремонт покрівлі, заміна внутрішньобудинкових мереж, встановлення приладів обліку, заходи щодо енергозбереження тощо) і який ефект це дасть жителям.

Взагалі, враховуючи, що ціна на послугу управління – це договірна ціна, до її складу можуть бути включені також і інші послуги за бажанням жителів послуги консьєржа, обслуговування домофонів, послуги охорони і тому подібне. Але треба розуміти, що і вартість послуг керуючої компанії в такому випадку зросте відповідно.

По-четверте, наявність і кваліфікація персоналу управителя.

Послуга з управління багатоквартирним будинком не вимагає спеціальних ліцензій або сертифікатів. Однак окремі складові послуги з утримання будинку мають бути отримані спеціальних дозволів на роботи. До таких послуг, наприклад, відносяться: обслуговування ліфтів, прочищення димових і вентиляційних каналів, роботи на висоті тощо. Таким чином управитель будинку (керуюча компанія) повинні отримати відповідні дозволи для здійснення таких робіт власними силами, або залучити на їх виконання спеціалізовані підприємства.

У той же час, більшість робіт компанії виконують власними силами. Тому в складі керуючої компанії обов’язково повинні бути працівники, які мають необхідні знання та досвід для забезпечення надання якісних послуг. Працівники повинні пройти навчання або курси підвищення кваліфікації, мати відповідні розряди і допуски до робіт підвищеної небезпеки. Це той пункт, на якому багато управителів економлять, але жителям така економія виходить «боком», тому що без кваліфікованого персоналу або роботи виконуються неякісно, ​​або доводиться довго чекати, поки з’явиться кваліфікований працівник.

Також слід поцікавитися досвідом роботи керівництва компанії: директора, головного інженера. Яке у них освіту і певний досвід роботи в житлово-комунальному господарстві.

Ну і, нарешті, можна просто поспілкуватися зі співробітниками компанії по телефону або особисто. Наскільки приємно спілкування, ввічлива чи і коректна форма спілкування, як довго доводиться чекати відповіді на питання – саме ці враження дозволять переконатися, що в керуючої компанії уважно ставляться до потреб клієнтів, що бажають йти на співпрацю.

По-п’яте, фінансова спроможність управителя або керуючої компанії.

Важливо розуміти достатньо у управителя багатоквартирного будинку ресурсів для забезпечення надання послуг – адже перший місяць компанія в більшості випадків буде змушена надавати послуги за рахунок власних резервів, так як тільки після місяця надання послуг жителям виставляються рахунки на оплату. Однак якщо в договорі з жителями передбачена передоплата (авансовий платіж), то дане питання не є принциповим.

Крім того, слід розуміти фінансову історію компанії, а саме: чи є у компанії, що управляє заборгованість зі сплати податків, зборів та інших обов’язкових платежів до бюджету, заборгованість по виплаті заробітної плати працівникам, відсутність прострочених виплат за банківськими кредитами тощо.

Також можна поцікавитися інформацією про відсутність порушених справ про банкрутство відносно керуючої компанії.

І наостанок – після отримання інформації про управителя багатоквартирного будинку, мешканцям слід уважно ознайомитися з запропонованим управителем або керуючою компанією договором. Він повинен відповідати типовому, затвердженому КМУ. У договорі повинні бути чітко вказані права і обов’язки управителя будинку, жителів, ціна, відповідальність за невиконання умов договору та умови дострокового розірвання договору.

Термін договору на управління становить 1 рік. Якщо робота управителя цілком задовольняє жителів – договір автоматично пролонгується на наступний календарний рік. Якщо немає – жителі можуть вибрати нового управителя будинку в будь-який час.

Слід пам’ятати, що вибір управителя будинку (керуючої компанії) повинен бути схвалений співвласниками будинку, і рішення про це зафіксовано в протоколі загальних зборів співвласників.