Вибір керуючої компанії, управителя житла

ОСББ, ЖЕК, Керуюча компанія (Управитель)

  • Що таке ОСББ і її обов’язки
  • Що таке керуюча компанія і її обов’язки
  • Різниця між ОСББ і Керуючою компанією
  • Плюси і мінуси ОСББ і Керуючою компанії
  • Переваги ОСББ перед керуючою компанією
  • Переваги Керуючої компанії перед ОСББ
  • Правила вибору управителя(керуючої компанії)

Що таке ОСББ і її обов’язки

ОСББ має статус юридичної особи оскільки розпоряджається коштами мешканців.

Крім того саме ОСББ повинна проходити обов’язкову реєстрацію в податковій службі.

Відповідно до Житлового Кодексу в ОСББ можуть об’єднуватися власники багатоквартирних будинків і земельних ділянок, що є сусідами з будівлями.

Мета створення ОСББ — управління і ведення господарської діяльності на території, яка є спільною.

У статуті організації вказується, що об’єктом управління є спільне майно. Під майном маються на увазі під’їзди, горища, технічні поверхи, котельні, паркінги, земельні ділянки, розташовані біля будинку і т.д.

Для того щоб організувати ОСББ необхідна згода мінімум 50% жителів.

Тільки на підставі нотаріально завіреного документа, що підтверджує згоду мешканців, подається заява на створення ОСББ.

Голова товариства і відповідальні особи мають право вирішувати питання з приводу тарифів оплати комунальних послуг та врегулювати питання утримання житла.

Що таке керуюча компанія і її обов’язки

Керуюча компанія представляє собою юридична особа, організована з метою правильної експлуатації і технічного змісту одного або декількох багатоквартирних будинків.

Керуюча компанія тісно співпрацює з постачальниками послуг. Оскільки керуюча компанія є комерційною організацією і може об’єднувати безліч житлових об’єктів, вона повинна мати резервний капітал на погашення заборгованості за споживання послуг.

Відповідно до українського законодавства, керуюча компанія повинна діяти відповідно до статуту і на законних підставах.  Свого часу керуючі компанії, як і ОСББ, з’явилися після розпаду радянської системи регулювання комунальних послуг ЖЕК (державна керуюча компанія).

Різниця між ОСББ і Керуючою компанією

Найголовніша відмінність — форма організації і кількість підконтрольних об’єктів. Якщо ОСББ може об’єднувати один або кілька будинків, то в число КК можуть входити десятки будинків.

Результатом діяльності керуючої компанії є отримання прибутку. ОСББ в даному випадку не зацікавлене в комерції. Важливо! Управлінські рішення в ОСББ приймаються тільки на загальних зборах мешканців. У КК управлінські рішення приймають обмежену кількість уповноважених особи.

Згідно зі статистикою на сьогоднішній день 70% житлових об’єктів укладають договори з керуючою компанією і лише 30% організовують ОСББ.

Фахівці вважають, що найбільш прийнятним варіантом є укладення договору ОСББ з керуючою компанією!

Плюси і мінуси ОСББ і Керуючою компанії

Керуюча компанія

Серед позитивних відзначають:

  • Всі поточні витрати є плановими.
  • Поточний або капітальний, прибирання території, вивіз сміття ремонт здійснюють найняті підрядні організації.
  • Компанія покриває всі існуючі борги за рахунок накопичених резервних коштів.
  • З питань вирішення конфліктних ситуацій з постачальником ресурсів КК більш компетентні.

Серед негативних:

  • В важливих рішеннях можуть не враховуватися думки всіх мешканців, оскільки процесом керує персонал компанії.
  • Економія коштів мешканців не є метою роботи компанії.

ОСББ

Серед позитивних:

  • ОСББ в праві розпоряджатися власним майном на користь отримання коштів на загальні потреби (здача в оренду, розміщення реклами і т.д.).
  • Всі рішення приймаються на загальному житловому зборах членів товариства.
  • Здійснює повний контроль за оплатою комунальних послуг. За рахунок грамотно розподілених коштів мешканці можуть заощадити.

Серед негативних:

  • Всі наявні борги лягають на плечі спільноти.
  • Очолювати ОСББ можуть некомпетентні люди, тому грамотне ведення справ може бути під питанням.

Таким чином, можна підсумувати, що дійсний і правильний варіант — це утворення ОСББ і подальше укладання договору між ОСББ і керуючою компанією, особливо, якщо мова йде про будинки, де рахунок квартир йде на десятки.

  • ОСББ більш зацікавлене у врегулюванні житлових питань.
  • Питання, що виникають вирішуються громадськістю.
  • Керуюча компанія, перевірена і обрана зі знанням справи, підійде для грамотного життєзабезпечення будинку при мінімумі витрат з боку жителів.

Переваги Керуючої компанії перед ОСББ

  • Задуматися самим доведеться лише при виборі підходящої організації. Далі про все буде думати і дбати вона, а власники приміщень — лише пожинати плоди.
  • Свого капіталу у ОСББ мало, а для продовження обслуговування не можна затримувати гроші підрядникам.
  • Деякі разові роботи можуть коштувати дорожче для ОСББ, ніж для КК, так як підрядники часто не зацікавлені в одиночних замовленнях.

Правила вибору управителя(керуючої компанії)

  • Перед підписанням договору необхідно оцінити ефективність роботи компанії на прикладі інших будинків. Інформація такого роду відкрита і повинна бути надана на першу вимогу.
  • Бажано залишити вибір на компанії, стаж роботи якої більше 3-х років.
  • Грають свою роль професіоналізм кадрів, а також матеріально-технічна, виробнича бази.
  • Головне, на що варто звернути увагу, — відносини КК з постачальниками ресурсів. З усіма подібними організаціями повинні бути діючі договори, заборгованостей перед ними бути не повинно.

Стань відповідальним власником, відмов ЖЕКу

Часто ми чуємо нарікання мешканців будинків на бездіяльність ЖЕКів.. І, наче гроші за комунальні послуги сплачені вчасно, і зі своїми проблемами не раз звертались до утримувача будинку, а він зовсім не поспішає виправляти ситуацію та поліпшувати стан будинку та прибудинкової території. Плюс тримати відповідь про перелік робіт, куди були витрачені кошти, сплачені за комунальні послуги, практично не можливо.

Створюючи ОСББ, мешканці не просто беруть на себе відповідальність за спільний дім, але отримують можливість вчасно та якісно його поліпшувати. Вони впливають на розмір квартирної плати, спільно планують витрати та у будь-який момент можуть їх проконтролювати.

Мешканці самостійно вирішують, який склад працівників потрібен для обслуговування будинку, кого краще найняти та з якою заробітньою платнею, а це і управитель, або керівник ОСББ, сантехнік, двірник, електрик, бухгалтер тощо. Це ж стосується і відбіру підрядників для будь-яких робіт, що раніше просто призначались ЖЕКом, – вивезення сміття, ремонтні роботи і т.д.

Мешканці будинку в якому створено ОСББ можуть залучати кредитніі кошти для енергомодернізації свого будинку, та отримати відшкодування з державного бюджету на рівні 40%, та ще 30% з місцевого. Після проведення таких робіт витрати на опалення взимку та охолодження влітку значно зменшуюються, що заощаджує кошти всіх мешканців.

Зі створенням ОСББ всі комунальні приміщення в будинку переходять на його баланс. Кошти від здачі цих площ в оренду тепер будуть надходити на рахунок ОСББ і далі спрямовуватись на проведення необхідних робіт. Також додаткові кошти можна залучати з розміщення реклами на будинку, участі у грантових програмах, розміщення на депозиті надлишку внесків мешканців.

Ще однією беззаперечною перевагою для мешканців будинків, де справно працює ОСББ, є наявність людини, що відтепер представляє їх інтереси у “комунальних війнах” Членам ОСББ вже не треба буде самотужки ходити по інстанціях, якщо виникають незрозумілі борги перед водоканалом чи енергокомпанією, або якісь інші проблеми з постачальниками послуг. Адже тепер у співвласників будинку з’являється повноцінний представник їхніх інтересів, як перед органами влади, так і перед комунальними службами та іншими юридичними особами.